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          德盛利立體停車設備
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          產業瞭望 | 停車場專項債發行概況、政策分析

          來自:【德盛利武漢辦】?   點擊:3971 ?   發布日期:2019-08-26 09:19:00 
          停車場供需矛盾日漸突出,停車場專項債應運而生,能否真正填補停車需求缺口,推動停車產業發展?

          一、停車產業時代來臨

          1、停車位需求急劇攀升,供需矛盾突出

          近年來,隨著國民經濟增長,居民消費水平日益增高,汽車在中國家庭的普及已十分廣泛。汽車保有量不斷增長,停車設施的建設相對滯后,停車難問題日益凸顯。

          據公安部數據顯示,截至2017年底,全國機動車保有量達3.10億輛,其中汽車2.17億輛,其中7個城市汽車保有量超過300萬輛。與2016年相比,2017年全國汽車保有量增加2304萬輛,增長11.85%。從分布情況看,全國有53個城市的汽車保有量超過百萬輛,24個城市超200萬輛,7個城市超300萬輛,分別是北京、成都、重慶、上海、蘇州、深圳、鄭州。汽車保有量攀升,停車位需求增長。據統公開數據顯示,截至2017年底,國內停車位需求達2.7億個,預計到2018年底停車位需求將擴大至3億個。

          2、停車產業政策發布密集,停車位建設迎來新機遇

          停車產業化時代來臨。2015年以來,國家密集出臺了一系列產業政策鼓勵城市停車場建設及運營,停車場建設首次寫入當年的政府工作報告。這些政策著重于明確建設重點、鼓勵社會資本積極參與、創新改革投融資模式等方面。

          尤其以2015年8月,國家發改委等七部委聯合印發的《關于加強城市停車設施建設的指導意見》最具代表性,該意見明確提出鼓勵建設機械式停車設備等集約化停車設施,鼓勵通過各種形式廣泛吸引社會資本投資建設城市停車設施,鼓勵采用政府和社會資本合作(PPP)模式,政府投入公共資源產權,與社會資本共同開發建設,采用放棄一定時期的收益權等形式保障社會資本的收益。

          3、推動停車產業快速發展是解決城市發展與土地緊缺矛盾的有效途徑

          綜上所述,填補停車位需求缺口,快速發展停車產業,是解決城市發展與土地緊缺矛盾的有效途徑,也是改善城市環境和人民生活品質的需要,而一系列產業政策的發布,表明國家鼓勵民營資本進入公共停車產業運營管理領域的態度逐漸明晰,為行業發展營造了良好的政策環境,停車位建設迎來新機遇。

          二、停車場專項債券發行情況

          1、停車場專項債占已發行專項債36.85%

          2015年4月,國家發改委印發城市停車場建設、城市地下綜合管廊建設、戰略性新興產業、養老產業四個專項債指引。作為發改委專項債的品種之一,停車場項目經營現金流測算直觀,項目結構設計相對簡單,風險較為可控,根據國家發展改革委的業務指引,發行停車場專項債的城投類企業不受發債指標限制,財務指標和募投項目要求也有所放寬,停車場專項債更受市場機構的青睞,在市場中占已發行專項債的比例為36.85%,是占比最高的產品。

          2、停車場專項債要素統計

          (1)發行規模破1000億

          根據WIND數據統計,截至2018年11月末,市場累計共發行城市停車場建設專項債券92支,募集金額共計1009.6億元,累計發行規模突破1000億元關口。

          自2015年《城市停車場建設專項債券發行指引》實施以來,城市停車場建設專項債券年度發行規模依次為40.50億元、668.60億元和421.60億元。



          (2)票面利率低至3.1%

          截至目前,已完成簿記建檔的停車場專項債的票面利率區間為[3.1%,8.1%]。其中票面利率最低點為3.1%,出現在2016年8月,為16渝兩江專項債02;最高為8.1%,出現在2018年4月和11月,依次為18綿安專債01和18綿安專債02。發行企業信用評級與發行利率的相關性較為明顯,即評級越高,利率越低。

          (3)募投項目分類

          根據發改委印發的《城市停車場建設專項債券發行指引》,債券募集資金可用于房地產開發、城市基礎設施建設項目中配套建設的城市停車場項目。

          截至2018年上半年,根據中國停車已成功簿記建檔的75只停車專項債中,74只公開了債券募集資金用途(15閩投專項債未公開),其募集資金用于新建或收購停車泊位932530個:

          城市基礎設施建設項目配套停車泊位444036個,占比47.6%;

          房地產開發建設項目配套停車場泊位323255個,占比34.7%;

          公共停車場泊位165212個,占比17.7%。



          (4)發行省份集中浙、粵、貴

          從發行省份來看,浙江、廣東、貴州三省的停車場專項債的核準規模最多,其次為安徽、重慶和河南。



          從債券期限看,以7年期為主要品種,其他為5年、8 年和10年。



           

          從平均收益來看,車位收入占比接近6成,商鋪收入占比3成,其余為政府補貼、廣告收入和充電樁收入,后三者共占比1成。目前停車場專項債項目收益對項目總投資的平均覆蓋倍率略高,超過1.6倍,單個車位平均投資規模在17萬元左右。

          3、2018年城市停車場專項債發行期限和主體多樣化

          城市停車場專項債在2018年的表現更為活躍。一是,發行期限更加多樣化,相比于2017年,在發行期限的選擇上更加豐富,包括了發行期限為7年、8年和10年的債券品種;二是,發行主體信用資質多元化,主體評級從BBB+至AAA的專項債券均獲得成功發行。



          三、停車場專項債券政策分析

          1、系列規范政策出臺,支持停車場專項債發行

          發改委專項企業債是指導市場投融資體制改革的重要一環,是在企業債券制度框架內“量身定制”的債券品種,主要是針對相關行業和產業發展特點,統籌各項債券支持措施,積極引導社會資金投入相關領域并發揮示范效應的債券品種。

          2015年3月,發改委印發《城市停車場建設專項債券發行指引》,要求相關手續齊備、償債措施完備基礎上,按加快和簡化審核類債券審核程序,放松了部分發行條件等。

          2015年8月,發改委發布《關于加強城市停車設施建設的指導意見》,以停車產業化為導向,在城市規劃、土地供應、金融服務、運營管理等方面加大改革力度,充分調動社會資本積極性,加快推進停車設施建設。加快推動投資主體發行停車場建設專項債券,完善停車收費制度,加強停車綜合治理等。

          2015年12月,發改委、住建部、交通運輸部聯合發布《關于進一步完善機動車停放服務收費政策的指導意見》,提出社會資本全額投資新建停車場設施服務收資標準由經營者依法自主制定,創新政府與社會資本合作建設停車設施服務由政府出資方和社會投資者協議確定等。

          2016年1月,發改委印發《加快城市停車場建設近期工作要點與任務分工》,提出支持房地產開發企業配建停車場,引導停車產業化;積極探索停車場產權、專項經營權、預期收益質押擔保措施,支持企業通過發行企業債券、項目收益債等方式融資;鼓勵政府綜合運用城市基礎設施建設專項資金,通過投資補助、基金注資、擔保補貼、貸款貼息等方式,引導商業銀行等市場化金融機構對停車場建設提供支持;完善停車收費服務,建立停車基礎數據庫,推動停車與互聯網融合發展等。

          2016年3月,國家發改委辦公廳印發《關于2016年停車場建設工作要點的通知》,提出各省市要盡快梳理2016年停車場建設重點項目;對停車場建設項目發行專項債券予以積極支持等。

          正如國家發展改革委副主任連維良所說,“停車場建設是最適合政府和社會資本合作的項目領域,應該鼓勵企業通過債券的方式直接融資,鼓勵金融機構以各種方式提供信貸支持。在調動社會資本積極性的同時,對已出臺的專項債等融資支持措施,應加大推廣力度,促使各地了解和運用好”。

          2、《城市停車場建設專項債券發行指引》規范企業發行條件

          鼓勵企業發行債券專項用于城市停車場建設項目,在相關手續齊備、償債措施完善的基礎上,比照我委“加快和簡化審核類”債券審核程序,提高審核效率。

          在償債保障措施較為完善的基礎上,企業申請發行城市停車場建設專項債券,可適當放寬企業債券現行審核政策及《關于全面加強企業債券風險防范的若干意見》中規定的部分準入條件。

          (1)發行城市停車場建設專項債券的城投類企業不受發債指標限制。

          (2)債券募集資金可用于房地產開發、城市基礎設施建設項目(以下簡稱“主體項目”)中配套建設的城市停車場項目,具體投資規模可由主體項目審批部門根據主體項目可行性研究報告內容出具專項意見核定。

          (3)募集資金占城市停車場項目總投資比例由不超過60%放寬至不超過70%。

          (4)將城投類企業和一般生產經營性企業需提供擔保措施的資產負債率要求分別放寬至70%和75%;主體評級AAA的,資產負債率要求進一步放寬至75%和80%。

          (5)不受“地方政府所屬城投企業已發行未償付的企業債券、中期票據余額與地方政府當年GDP的比值超過8%的,其所屬城投企業發債應嚴格控制”的限制。

          (6)城投類企業不受“單次發債規模,原則上不超過所屬地方政府上年本級公共財政預算收入”的限制。

          發債募集資金用于按照“政府出地、市場出資”公私合作模式(PPP)建設城市停車場項目的,應提供當地政府和相關部門批準同意的城市停車場建設專項規劃、實施方案、特許經營方案、資金補助協議,同時應明確項目所用土地的權屬和性質。

          鼓勵地方政府綜合運用預算內資金、城市基礎設施建設專項資金,通過投資補助、基金注資、擔保補貼、貸款貼息等多種方式,支持城市停車場建設專項債券發行。地方價格部門應及時制定和完善停車場收費價格政策,保護城市停車場的合理盈利空間。

          優化城市停車場建設項目品種方案設計。一是可根據項目資金回流的具體情況科學設計債券發行方案,支持合理靈活設置債券期限、選擇權及還本付息方式。二是積極探索停車設施產權、專項經營權、預期收益質押擔保等形式。三是鼓勵發債用于委托經營或轉讓—經營—轉讓(TOT)等方式,收購已建成的停車場統一經營管理。

          鼓勵城市停車場建設項目采取“債貸組合”增信方式,由商業銀行進行債券和貸款統籌管理。“債貸組合”是按照“融資統一規劃、債貸統一授信、動態長效監控、全程風險管理”的模式,由銀行為企業制定系統性融資規劃,根據項目建設融資需求,將企業債券和貸款統一納入銀行綜合授信管理體系,對企業債務融資實施全程管理。

          積極開展債券品種創新,對于具有穩定償債資金來源的停車場建設項目,可按照融資—投資建設—回收資金封閉運行的模式,開展項目收益債券試點。

          四、停車場專項債券案例簡述

          1、新建城市停車場項目

          債券全稱:2016年重慶市合川城市建設投資(集團)有限公司城市停車場建設專項債券;

          發行人全稱:重慶市合川城市建設投資(集團)有限公司;

          發行總額:12億;

          資金用途:9.3億元用于重慶合川區城市停車場項目。

          重慶市合川區城市停車場建設項目計劃在城市內新建31處停車場,項目總投資136950萬元,建設內容包括:新建地面停車場、鋪設綜合管網,綠化等環境工程;新建地下停車庫以及配套停車管理系統和供配電等公用工程;根據停車場周邊需要,配建商業、服務用房,以及建筑配套給排水、電氣、消防、市政管網等配套設施安裝工程建設和運營期內,項目可實現收入279377萬元,總收益(扣除折舊與攤銷)149817萬元,扣除所得稅后凈收益(不含補貼)127342萬元,稅后項目投資回收期9.13年。

          2、基礎設施建設中新建配套停車場項目

          債券全稱:2016年浙江甌海城市建設投資有限公司城市停車場建設專項債券;

          發行人全稱:浙江甌海城市建設投資有限公司;

          發行總額:17億元;

          資金用途:全部用于溫州市甌海區相關停車場項目,共10個停車場。

          募投項目中獨立停車場為2個;安置房及商務樓配建停車場8個,主要為城中村改造商務樓工程、社區保障性安居工程、城中村改造安置房工程配套的停車場。募投停車場項目建設主體為發行人全資子公司,預計本期債券存續期內可形成2.67億元臨時停車費、停車位使用權出售收入20.37億元、物業租賃收入4.05億元、物業管理收入0.44億元,合計27.54億元。

          3、收購已建成停車場項目

          債券全稱:2016年懷化城市建設投資有限公司停車場建設專項債券;

          發行人全稱:懷化城市建設投資有限公司;

          發行總額:22.7億元;

          資金用途:13.62億用于懷化市城市停車場建設工程。

          募投項目包括56個停車場,其中新建49個,收購7個。新建停車場還包括建設配套商業建筑,如賓館、物流配送中心、汽車美容維修;收購停車場主要包括華天酒店地下停車場、商業廣場地下停車場等,以TOT方式進行運營。經懷化市政府、財政批準,項目完工后債券存續期內5年,項目收益不足以覆蓋還本付息的部分提供財政補貼(不超過項目總收入50%)。

          4、可續期專項債與項目收益專項債

          債券全稱:2016年第一期廣州城市建設投資集團有限公司城市停車場建設專項債券;

          發行人全稱:廣州市城市建設投資集團有限公司;

          發行總額:25億元;

          資金用途:15億元用于城市停車場建設項目;募投項目主要包括黃金圍、金沙洲、廣州國際金融城和珠江新城四大區域共11個地塊的地下停車場建設和商業配套建設,項目總投資456509萬元,全部建成可提供車位426個。

          項目收入來源為配套商鋪銷售收入和停車場租金收入,債券存續期內收入450583萬。其中,新建停車場項目建設內容還包括建設配套商業建筑,如賓館、物流配送中心、汽車美容維修;若企業有汽車美容維修、物流配送中心等設施,發行停車場專項債時可將其納入募投項目范圍內。保障性安居工程、城中村改造安置房工程中配套停車場可單獨發行。

          因此如果你有立體車庫問題都可以來電咨詢陳經理 13657236962,或關注青島德盛利立體停車設備有限公司武漢辦事處


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