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          德盛利立體停車設備
          有限公司武漢辦事處
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          如何判斷小區停車位是誰的?

          來自:【德盛利武漢辦】?   點擊:2745 ?   發布日期:2019-09-02 09:38:00 


          地上停車位的所有權歸屬

          1.敞開式地面停車位

          敞開式地面停車位主要是指通過在地面上劃出車位而規范停車形成的車位,如小區道路兩側的車位。地面停車位只是對土地地表及其空間的初步利用,不具備建筑物所要求的遮蔽性,不符合房屋的基本特征,不能申領《不動產權證書》。

          產權歸屬取決于其占用土地的使用權性質,如果土地使用權屬于國家,按照城市規劃設計,設置停車位的小區道路屬于市政道路,則該停車位的所有權應歸國家所有。

          如果停車位所在的土地已經包含在小區的宗地之中,在計算小區容積率時已經計入小區總土地面積之中,則開發商將房屋所有權轉移給業主,小區業主共同擁有包括停車位在內的小區宗地的全部土地使用權,故停車位的產權屬于全體業主,由業主共同免費使用,開發商和物業無權收費。《物權法》第七十四條第三款規定:“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。”

          2.小區建筑區劃內規劃建設的車位

          開發商在小區建筑區規劃建設車位的地方建設的車位(庫),產權是歸開發商所有。因為在規劃之初,該地塊就被規劃設計為車位(庫),沒有計入業主的購房面積之中,車位(庫)符合具有構造上和利用上的獨立性且能夠登記成為特定業主所有權的客體的條件,故這種車位(庫)屬于開發商所有,業主可以在入住后,通過購買手段獲得,并擁有個人產權。




          地下停車位的所有權歸屬

          《物權法》對地下車位的權屬問題采納了“約定歸屬說”的觀點,即在目前現行法律沒有對車位、車庫的歸屬做出明確規定的情況下,當事人在購房時可以通過合同方式約定車位、車庫的歸屬。

          收費標準實行市場調節,由小區業主委員會在征得業主大會同意后與物業服務企業按照公平、公開、合法、誠實信用的原則,協商約定,并簽訂物業服務合同,明確服務事項、服務標準、收費項目和標準等。但早期建設的小區業主在購買商品房時大多沒有與開發商簽訂停車位的使用協議,對此,我們依然從所有權的歸屬進行使用權確認。

          1.產權屬于開發商的地下車位

          《物權法》第一百三十六條規定:“建設用地使用權可以在土地的地表、地下或者地上分別設立”。開發商投資建造的地下車庫,未將其成本攤入到住宅商品房及其他車庫的成本中,也未計入公攤面積,那么這部分車位的產權就應該歸開發商所有,開發商可以出售、出租或附贈。只是根據《物權法》第七十四條第一款規定:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”

          在物業糾紛調解中,我們發現有些缺少良知的開發商,沒有取得地下車位(庫)的產權證,也將車位(庫)對外出售。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定:“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。”不能辦理不動產證,車位(庫)買賣合同是不受法律保護的,業主買到手的可能是一張白紙。

          有的開發商很“明智”,在簽車位合同的時候申明車位不能買賣,只簽租賃合同。根據《合同法》第二百一十四條規定:“租賃期限不得超過20年,超過20年的那部分無效”,也就是說,消費者租賃車位(庫)即所謂的銷售使用權,最長期限也是20年,20年后是不受法律保護的。然而,在合同中開發商一般是不會告知業主的。

          2.產權屬于業主的地下車位

          根據相關規定,如果有下列情況之一,車位(庫)產權屬于全體業主,開發商就無權出售、出租或附贈。

          (1)在出售商品房的時候,已經通過合同約定,將地下車位(庫)無償給業主使用。

          (2)開發商在計算公攤面積時已把地下車庫的建筑面積計算在內。根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條第一款的規定,以及《中華人民共和國國家標準房產測量規范》(G B/ T179 8 6-2000)的要求,地下車庫是不計入共有建筑面積的,但早期有些小區把地下車庫列入了公攤面積,這類車庫的產權應屬于業主。

          (3)開發商把建造地下車庫的成本已經核算在住宅開發成本之內,就是說賣房子的時候已經把地下車位(庫)的成本分攤到每個業主的身上,并且按比例收過錢了,其產權應該屬于業主,停車位就像其他公共配套一樣,供全體業主使用。

          (4)根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的,即小區在規劃時已經明確了車庫作為公共配套設施的功能,將建車庫作為開發商的法定義務。產權歸業主共有的地下停車位(庫),業主委員會可以委托物業公司管理,將停車位出租給業主使用,所收費用扣除管理成本后劃入小區維修基金,用于小區公共設施的維護,不能用作其它地方。


          人防工程車位的所有權歸屬

          人防車位一般屬于人防工程,是指為了保障戰亂時期人員的掩蔽、人民防空指揮、醫療救護而單獨修建的位于地下的防護建筑,是國家強制要求配套的建筑,有著特殊屬性。

          按《人民防空法》的規定,國家鼓勵和平時期利用人防工程為經濟建設和人民生活服務。但相關法律法規對其產權的歸屬沒有明確規定,造成了業主在使用過程中以及后期的維護管理上產生了很多糾紛。

          根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定:“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。”

          因此,地下車位(庫)如果由開發商投資建設,則開發商擁有該車位的產權,只是人防工程(車位)不能辦理不動產證,只能在使用層面上確權和各種權利保護,在人防工程部門辦理登記手續后,車位對本小區業主出租,租賃期限不得超過三年。人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金,首先保障該人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出。

          因此如果你有立體車庫問題都可以來電咨詢陳經理 13657236962,或關注青島德盛利立體停車設備有限公司武漢辦事處


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